長者購買居屋的優勢與挑戰

在香港這個寸土寸金的都市，居屋一直是許多長者實現安居夢想的選擇。根據房屋委員會最新數據，2023年居屋第二市場交易中，60歲以上買家比例達28%，顯示長者買居屋按揭需求持續上升。居屋價格較私人樓宇低廉，且地理位置多鄰近社區設施，對行動逐漸不便的長者而言格外重要。

然而，長者申請按揭面臨獨特挑戰。最大障礙在於年齡與還款期的矛盾——傳統銀行通常要求按揭還款期結束前申請人不得超過特定年齡上限。此外，退休後收入證明困難、醫療開支增加等問題，都讓長者買居屋按揭過程充滿變數。許多長者動用畢生積蓄支付首期後，卻發現後續隱藏成本超出預算，這時應急錢的規劃就顯得至關重要。

值得關注的是，香港政府推出的「長者安居樂」計劃雖提供部分支援，但覆蓋範圍有限。多數長者仍需透過商業機構辦理按揭，這時如何選擇合適的貸款公司就成為關鍵決策。本文將深入探討長者居屋按揭的各種面向，從銀行審批標準到替代融資方案，提供實用指南。

長者按揭常見問題

年齡限制：銀行審批的考量

香港銀行對按揭申請人的年齡限制普遍嚴格，多數傳統銀行設定按揭還款期結束時借款人年齡不得超過70至75歲。以一位65歲長者為例，若想申請20年還款期，很可能因屆時年齡達85歲而遭拒絕。部分銀行採用「75歲減去申請時年齡」計算最長還款期，導致長者只能獲得較短還款期，每月供款壓力大增。

近年部分銀行開始放寬限制，如中銀香港推出「樂頤居」按揭計劃，還款期最高可達30年，年齡上限放寬至85歲。但這類計劃通常要求較高首期或附加條件，如子女擔保或購買相關保險產品。長者在申請前應詳細比較各銀行政策，或考慮專門服務年長客戶的貸款公司。

還款能力：退休人士收入證明

退休長者最大難題在於證明持續還款能力。銀行通常要求提供穩定收入證明，如薪金入賬紀錄，但長者可能僅依靠退休金、儲蓄利息或子女供養。根據金管局指引，銀行可接受以下非傳統收入證明：

• 強積金定期提取紀錄
• 年金計劃付款證明
• 投資組合產生的穩定收益
• 子女簽署的自願供養協議

實務上，銀行對這類收入來源的認可程度不一。有些銀行僅接受超過24個月的穩定投資收益，有些則要求子女供養協議經過律師認證。建議長者準備申請時，收集至少6個月的相關資金流轉紀錄，並考慮尋求專業財務顧問協助整理文件。

按揭成數：長者可申請的最高按揭比例

按揭成數直接影響長者需要準備的首期金額。根據香港現行按揭政策，樓價600萬港元以下的居屋，最高按揭成數可達90%，但這通常適用於收入穩定的年輕申請人。長者由於還款能力較弱，銀行可能調低按揭成數至60-70%，意味著需要準備更多首期。

申請人類別	最高按揭成數	特別要求
60歲以下申請人	90%	通過壓力測試
60-70歲申請人	70-80%	需提供額外資產證明
70歲以上申請人	50-60%	通常需要擔保人

對於購買居屋第二市場單位的長者，按揭成數還受剩餘擔保期影響。香港房屋委員會為居屋提供30年擔保，若單位樓齡已高，擔保期所剩無幾，銀行會進一步降低按揭成數。長者應在出價前查詢目標單位的確切擔保狀況，避免後續融資困難。

按揭年期：如何計算最佳還款年期

選擇合適的按揭年期是平衡每月供款壓力與總利息支出的關鍵。較長還款期可降低每月供款額，但總利息支出較高；較短還款期則相反。長者應根據自身財務狀況、預期壽命和遺產規劃需求作出決定。

計算時需考慮以下因素：

• 現有年齡與健康狀況：若家族有長壽歷史，可考慮較長還款期
• 其他財務負擔：如醫療保險 premiums、長期藥物開支等
• 潛在收入變化：部分長者可能計劃從事兼職工作
• 利率走勢預期：在加息周期，較短還款期可減少利率風險

實用建議是使用銀行提供的按揭計算機，輸入不同還款年期比較每月供款額，並確保供款不超過月入35%。同時，應預留足夠應急錢應對利率上升情況，避免因供款增加而陷入財務困境。

貸款公司選項

比較銀行與財務公司的按揭產品

當傳統銀行拒絕長者按揭申請時，專業貸款公司可能提供替代方案。香港市場上主要有三類機構提供居屋按揭服務：傳統銀行、虛擬銀行及持牌財務公司。每類機構各有優劣：

機構類型	優勢	劣勢	適合長者類型
傳統銀行	利率較低、監管嚴格	審批嚴格、年齡限制多	財務狀況良好、年齡較輕長者
虛擬銀行	申請便捷、審批快速	服務缺乏人性化、技術門檻	熟悉科技、急需資金長者
財務公司	審批寬鬆、年齡限制少	利率較高、費用較多	年齡較高、銀行拒絕申請長者

值得注意的是，部分財務公司專門服務年長客戶，推出「銀髮族按揭計劃」，還款期可達25年且無年齡上限。但這類產品通常利率較高，達Prime Rate + 2%至3%，相比銀行按揭計劃高出1-2%。長者需仔細計算總成本，避免過度負擔。

選擇貸款公司的注意事項：利率、費用、信譽

選擇貸款公司時，除比較利率外，還應關注多項隱藏成本。常見費用包括：

• 手續費：通常為貸款額的1-2%
• 估值費：居屋估值費用約2,000-4,000港元
• 律師費：按揭文件法律費用約5,000-10,000港元
• 提前還款罰息：多數機構對首3年內提前還款收取罰款

信譽評估同樣重要。長者應查詢公司是否持有香港放債人牌照，並查閱公司註冊處資料了解經營歷史。可透過以下途徑評估公司可靠性：

• 香港金融管理局持牌機構名單
• 消費者委員會投訴紀錄
• 網上客戶評價與討論區反饋
• 公司是否加入香港存款保障計劃

特別提醒長者警惕不良銷售手法，如聲稱「必批」、「零收入證明」的廣告，這類宣傳往往隱藏極高利率或額外費用。簽署任何文件前，應尋求子女或獨立財務顧問意見，確保完全理解條款內容。

貸款公司審批流程與所需文件

貸款公司的審批流程通常較銀行簡化，但仍需提供基本證明文件。標準申請流程包括：初步諮詢、提交文件、物業估值、審批及簽署法律文件，全程一般需2至4週。

長者需準備的文件包括：

• 身份證明：香港身份證副本
• 收入證明：銀行月結單（顯示退休金或投資收益）、強積金帳戶報表
• 資產證明：儲蓄帳戶、股票、基金投資組合報表
• 物業資料：臨時買賣合約、居屋轉讓契本副本
• 擔保人資料（如適用）：擔保人身份證、收入及資產證明

對於無法提供傳統收入證明的長者，部分貸款公司接受「資產審批」方式，即根據申請人總資產（如儲蓄、投資物業、股票等）評估還款能力，即使無固定收入也可獲批按揭。但這類審批通常要求更高資產水平，且按揭成數較低。

應急錢準備

長者居屋按揭的隱藏成本：律師費、印花稅、維修費

許多長者在計算長者買居屋按揭預算時，只關注首期和每月供款，忽略了多項隱藏成本。以購買一個400萬港元的居屋單位為例，除了首期外，還需準備以下費用：

費用類型	金額範圍	備註
律師費	8,000-15,000港元	視乎文件複雜程度
印花稅	30,000-90,000港元	根據物業價值計算
經紀佣金	物價1%（約40,000港元）	通常由買賣雙方平分
裝修及維修費	50,000-200,000港元	視乎單位狀況
管理費按金	3-6個月管理費	約6,000-12,000港元

此外，舊居屋可能需立即進行大型維修，如更換水管、電力系統更新等，這些都是潛在的巨額開支。建議長者在購買前聘請專業驗樓師檢查單位狀況，並向管理處查詢是否有即將進行的大型維修工程及相關分攤費用。

應急錢的重要性：應對突發狀況

應急錢對辦理長者買居屋按揭的長者尤為重要，因為退休後收入有限，一旦遇到突發狀況，如醫療急症、物業急需維修或利率突然上升，若無足夠儲備可能導致財務危機。金融專家建議，長者應準備相當於6至12個月生活開支的應急錢，這還不包括按揭供款。

潛在需要動用應急錢的情況包括：

• 醫療緊急情況：住院按金、手術費用
• 物業突發問題：水管爆裂、電器故障
• 利率上升：導致按揭供款增加
• 家庭變故：需資助家人或應對喪葬費用
• 經濟環境變化：投資收益減少影響日常開支

理想的應急錢應以流動性高的方式持有，如儲蓄帳戶或短期定期存款，確保需要時能迅速動用。避免將所有積蓄投入物業首期，導致周轉不靈。

如何規劃應急錢：儲蓄、保險、家人支持

建立充足應急錢需要系統化規劃，長者可考慮以下三管齊下策略：

儲蓄策略：採用「分桶儲蓄法」，將資金分為三部分：

• 即時可用資金：相當於3個月開支，存放於儲蓄帳戶
• 短期備用資金：相當於3-6個月開支，存放於3個月定期存款
• 長期應急資金：相當於6個月以上開支，可考慮投資於低風險債券或貨幣市場基金

保險規劃：適當保險可減少動用應急錢的機會：

• 住院保險：cover 住院及手術費用
• 危疾保險：確診嚴重疾病時提供一筆過賠償
• 家居保險：保障物業因意外造成的損失

家人支持系統：與子女或其他家庭成員商討應急計劃：

• 明確溝通在何種情況下需要財務支援
• 考慮簽訂正式貸款協議，避免日後爭議
• 探討共同購房可能性，分擔財務壓力

透過多元化規劃，長者可以建立更穩健的財務安全網，安心享受居屋生活。

成功申請長者居屋按揭的案例分享

陳先生今年68歲，退休前為教師，希望購買一個位於沙田的居屋單位安享晚年。他看中一個價值380萬港元的單位，但向多間銀行申請按揭均遭拒絕，原因是他已超過銀行設定的年齡限制。正當陳先生感到沮喪時，經朋友介紹接觸一間專門服務年長客戶的貸款公司。

該貸款公司評估陳先生情況後，發現他雖無固定收入，但有以下優勢：

• 強積金帳戶有120萬港元積蓄
• 持有價值80萬港元的藍籌股票，每年股息約4萬港元
• 子女願意提供擔保並簽署供養協議

經過詳細財務評估，貸款公司批准了陳先生的長者買居屋按揭申請，條件如下：

• 貸款額：250萬港元（約66%按揭成數）
• 還款期：15年
• 利率：H+1.8%（當時約3.2%）
• 每月供款：約17,500港元

陳先生動用部分強積金存款支付130萬港元首期，並預留40萬港元作為應急錢，其中15萬港元存放於儲蓄帳戶，25萬港元投資於流動性高的債券基金。他還購買了住院保險，保障額達50萬港元，減少因醫療問題動用儲蓄的風險。

這個案例顯示，即使傳統銀行拒絕申請，長者仍可透過專業貸款公司實現居屋夢，關鍵在於全面展示財務狀況，並做好應急錢規劃。陳先生建議其他長者申請前先整理所有資產證明，並尋求獨立財務意見，選擇最適合自身情況的方案。

長者居屋按揭的注意事項與建議

綜合以上分析，長者申請居屋按揭時應注意以下關鍵事項：首先，年齡並非絕對障礙，但需提前規劃。建議長者在退休前5-10年開始考慮置業計劃，那時收入證明較容易，獲批較優惠條件的機會更高。若已退休，則應詳細整理所有資產與被動收入來源，向貸款公司展示全面財務狀況。

其次，選擇合適的還款年期至關重要。不應盲目追求最長還款期，因為這意味著支付更多總利息。而是應該平衡每月供款壓力與總成本，考慮使用部分儲蓄縮短還款期或降低貸款額。若健康狀況允許，可考慮退休後從事兼職工作，增加收入來源，提高獲批機會。

第三，應急錢準備不可忽視。長者應保守理財，確保有足夠流動資金應對突發狀況。理想情況下，應急錢應包括：3個月按揭供款+6個月基本生活開支+預期醫療自付費用。這筆資金應以低風險、高流動性方式持有，隨時備用。

最後，尋求專業意見非常重要。辦理長者買居屋按揭過程複雜，建議諮詢熟悉長者財務的專業人士，包括按揭顧問、律師和會計師。他們可以幫助評估不同貸款公司的產品，解讀繁複條款，並確保交易合法合規。同時，應與家人充分溝通，獲得情感與實際支持，共同面對這個重要財務決策。

居屋是許多香港長者安居的理想選擇，雖然長者買居屋按揭挑戰不少，但透過周詳計劃、理性選擇和適當支援，大多數長者仍能實現這個目標，享受安穩的晚年生活。

By:Angelia