租屋市場的佣金迷思與實用指南
在香港這個寸土寸金的都市，租屋已成為許多人的日常。根據差餉物業估價署最新數據，2023年私人住宅租金指數較前年上升3.8%，顯示租屋需求持續旺盛。然而，在尋找理想居所的過程中，不少租客對「租樓佣金」的收取規則存在諸多疑問。從佣金計算方式到支付時機，這些看似簡單的問題往往成為租屋路上的隱形陷阱。更令人困擾的是，當租客同時要處理健康問題時（例如尋找收費合理的耳鼻喉科診所），或是需要了解申請政府服務的電話數流程，這些瑣事疊加在一起，往往會讓人心力交瘁。本文將透過系統化的問答形式，為您釐清租屋佣金的常見迷思，讓您在租屋過程中能更從容應對。
睇樓需要先付佣金嗎？
這是許多租客最關心的問題。根據香港地產代理監管局頒布的《操守守則》，地產代理在提供睇樓服務前，不得要求客戶支付任何費用。實際上，合法的操作流程應該是：地產代理會先與客戶簽訂《地產代理協議》，明確列出佣金金額和支付條件，待租約正式簽訂後才收取佣金。值得注意的是，部分不良中介可能會以「預留單位」或「優先睇樓」為由要求預付款項，這些都屬於違規行為。若遇到此類情況，租客應立即向地產代理監管局舉報。同時提醒租客，在忙碌的找房過程中，若需要安排醫療檢查（例如尋找收費相宜的耳鼻喉科），最好提前規劃時間，避免因睇樓而延誤就醫。
簽約後如果沒租成，佣金可以退嗎？
這個問題需要分情況討論。根據香港普通法原則，若租約未能成立的原因可歸責於業主或地產代理（例如業主臨時反悔、物業存在權屬問題等），租客有權要求全額退還已支付的佣金。反之，若因租客個人原因（如信用審核未通過、臨時改變主意等）導致交易失敗，地產代理通常有權按協議保留部分或全部佣金。建議租客在簽署協議前，應仔細閱讀條款中有關「冷靜期」和「退佣條件」的規定。為了保障自身權益，最好在支付佣金前完成所有必要的確認程序，包括查詢政府部門的電話數流程來核實物業資料，這些預防措施都能有效降低交易風險。
業主和租客同時支付佣金合法嗎？
這種「雙邊佣金」模式在香港租屋市場十分普遍，且完全合法。根據地產代理監管局指引，只要在簽訂協議前充分披露佣金安排，並獲得雙方同意，業主與租客同時支付佣金並不違法。通常業主會支付月租的50%作為佣金，而租客則支付一個月租金的50%（即雙方各付半個月租金）。不過，近年來隨著租屋市場競爭加劇，也出現業主全數承擔佣金的案例。建議租客在洽談時可主動爭取更優惠的佣金方案，特別是當您同時面臨其他經濟壓力時（例如需要定期到收費較便宜的耳鼻喉科覆診），這些節省下來的費用都能減輕生活負擔。
透過不同地產代理看同一間屋，佣金會重複計算嗎？
這個問題涉及「獨家代理」與「一般代理」的區別。若業主與地產公司簽訂的是獨家代理協議，則無論透過多少個代理看房，最終佣金都只會支付給成功促成交易的一方。但若是「一般代理」安排，則可能出現多個代理同時聲稱擁有佣金權益的情況。為避免糾紛，租客應注意：
- 首次睇樓時即詢問代理協議類型
- 保留所有睇樓記錄和通訊內容
- 若發現重複佣金要求，立即向地產代理監管局求助
如果地產代理服務態度差，可以拒絕支付佣金嗎？
這個問題需要區分「服務態度」與「履約品質」。單純的服務態度不佳（如回應不及時、語氣不耐煩等）通常不足以構成拒付佣金的合法理由。然而，若地產代理出現以下嚴重失職行為，租客則有權拒絕支付或要求減免佣金： 耳鼻喉科便宜
- 提供虛假物業資訊
- 未披露物業重大缺陷
- 違反《個人資料（私隱）條例》
- 未履行協議中明確列出的核心義務
網上租屋平台是否也需要支付佣金？
隨著數位化發展，網上租屋平台的使用越來越普及。這些平台的收費模式主要分為三種：
| 平台類型 | 佣金模式 | 注意事項 |
|---|---|---|
| 傳統地產公司線上平台 | 與實體店相同佣金標準 | 通常收取半個月至一個月租金 |
| 自助放盤平台 | 固定服務費或訂閱費 | 費用較低但需自行處理交易流程 |
| 業主直租平台 | 零佣金 | 需自行核實業主身份和物業權屬 |
與二房東租房的佣金問題
在香港，與二房東租房的情況相當常見，但佣金問題往往更為複雜。首先，租客必須確認二房東是否有權轉租物業（通常需要原業主的書面同意）。在佣金方面，若透過地產代理與二房東交易，佣金應由二房東支付，因為他們是實際的「出租方」。然而，實務中常出現二房東要求租客分擔佣金的情況，這時租客應注意：
- 要求查看二房東與原業主的租約條款
- 確認轉租是否違反原租約規定
- 書面明確佣金分攤比例和支付責任
合租的佣金分攤方式
合租物業的佣金分攤需要考慮多個因素。根據香港常見做法，佣金分攤方式主要有三種：
| 分攤模式 | 計算方式 | 適用情況 |
|---|---|---|
| 按房間比例 | 主臥室支付較高比例 | 房間面積差異明顯時 |
| 平均分攤 | 所有租客平分佣金 | 房間條件相近時 |
| 按使用權限 | 主要簽約人承擔較多 | 有人擁有額外權益時 |
遇到糾紛如何尋求法律協助
當佣金糾紛無法透過協商解決時，租客可尋求以下法律途徑：首先可向地產代理監管局投訴，該局有權對違規代理處以罰款甚至吊銷牌照。若涉及金額較大（超過$75,000），可考慮入稟區域法院提起民事訴訟。對於金額較小的糾紛，小額錢債審裁處可能是更合適的選擇。在尋求法律協助的過程中，租客應準備以下文件：
- 地產代理協議書副本
- 所有付款記錄和收據
- 與代理的通訊記錄（包括電郵和訊息）
- 物業資料和睇樓記錄
掌握佣金規則的重要性
租屋是許多人在都市生活中必經的過程，而佣金問題往往是其中最複雜的環節之一。從確定佣金金額到了解支付條件，每個細節都可能影響租客的權益。正如我們在處理健康問題時會選擇專業可靠的耳鼻喉科，在處理租屋事務時也應該尋求正確的資訊和專業的協助。同時，就像學習政府部門的電話數流程需要耐心一樣，了解租屋佣金規則也需要時間和細心。透過本文的系統化介紹，希望讀者能夠建立清晰的佣金概念，在未來的租屋過程中能夠更從容地保障自身權益，讓找房不再是令人頭痛的問題，而是開啟新生活的愉快起點。
By:Becky