居屋按揭唔批？長者置業常見問題與解決方案

一、長者置業及居屋按揭的重要性

隨著香港人口老化趨勢加劇，長者置業需求日益顯著。根據統計處2023年數據，全港65歲及以上人口已達152萬，佔總人口20.5%，其中約三成有自置居所需求。居屋按揭作為實現安居夢的重要途徑，對長者而言不僅是居住保障，更是財務規劃的重要環節。許多長者希望透過居屋按揭實現「老有所居」，卻常因居屋按揭唔批而陷入困境。

長者選擇居屋按揭的優勢在於：居屋價格較私樓低廉，按揭成數最高可達九成，還款期最長25年。以2024年香港居屋平均價格400萬港元計算，首期僅需40萬，大大減輕長者的財務壓力。然而，銀行對長者居屋按揭的審批日趨嚴格，使得許多銀髮族在申請過程中面臨獨特挑戰。

從社會角度觀察，完善的長者居屋按揭制度能促進跨代共融。部分長者選擇與子女共同購置居屋，既能實現家庭團聚，又能合理分配財務資源。此外，穩定的居住環境對長者身心健康至關重要，能有效降低醫療系統負擔，形成良性循環。

二、居屋按揭唔批的常見原因分析

年齡限制與還款能力評估

香港銀行普遍設有按揭還款年齡上限，多數要求申請人在還款期結束時不超過70-75歲。以65歲申請25年按揭為例，還款結束時年齡將達90歲，超出銀行風險承受範圍。根據金管局2023年指引，銀行需特別關注長者申請人的持續還款能力，這直接導致居屋按揭唔批案例增加。

• 還款期與年齡衝突：70歲以上申請人通常只能獲批10-15年還款期
• 退休後收入下降：銀行對退休人士的收入證明要求更嚴格
• 健康狀況考量：部分銀行會評估申請人的預期壽命

信貸評級與過往還款紀錄

信貸評級是銀行審批長者居屋按揭的重要指標。環聯資訊數據顯示，60歲以上人士的平均信貸評分為Level 4（中等偏下），主要原因是：

信貸問題類型	佔比	影響程度
過往逾期還款紀錄	35%	嚴重
信貸使用度過高	28%	中等
信貸查詢次數過多	22%	輕度

供款與入息比率的計算

金管局規定供款與入息比率（DSR）上限為50%，但長者因退休收入減少，往往難以符合要求。以月入2萬港元計算，最高每月供款額僅為1萬港元，在當前利率環境下，僅能承擔約200萬港元貸款額。

壓力測試的影響

香港按揭證券公司數據顯示，2023年長者申請人的壓力測試通過率僅為68%，較整體平均水平低15個百分點。壓力測試要求利率上升3厘後，DSR仍不能超過60%，這對固定收入有限的長者構成重大挑戰。

物業估值不足

舊式居屋往往面臨估值問題。例如1980年代建成的居屋，因樓齡超過40年，銀行估值可能較市場價低10-20%，導致申請人需要補足差價，增加財務負擔。

三、長者申請居屋按揭的特殊考量

退休金及其他收入來源的證明

銀行近年逐步放寬對非傳統收入的認可範圍。除強積金外，以下收入來源可獲考慮：

• 年金計劃每月派發金額（如香港年金計劃）
• 投資組合的穩定收益（需提供至少6個月紀錄）
• 出租物業的租金收入（需提供正式租約）
• 子女供養費（需經律師樓簽署確認）

子女擔保或聯名申請的可行性

根據香港金融管理局數據，2023年約有45%的長者居屋按揭申請採用子女擔保方式。這種方式需注意：

擔保方式	優點	注意事項
全額擔保	提高審批成功率	影響子女未來置業能力
部分擔保	分攤風險	銀行要求更嚴格
聯名申請	共享業權	涉及遺產規劃問題

長者安老按揭的替代方案

香港按揭證券公司推出的安老按揭計劃（逆按揭），允許60歲以上業主將物業抵押獲取定期收入。2023年參與人數達2,800宗，較2020年增長40%。這種方案特別適合擁有已供滿物業的長者，既能獲得穩定收入，又能繼續居住在原有物業。

四、解決居屋按揭唔批的策略

改善信貸評級的建議

針對長者的信貸修復需要特別策略：

• 及時清還小額債務：優先處理信用卡欠款
• 保持適度信貸使用：使用率維持在30-50%最佳
• 定期查閱信貸報告：每年至少檢查一次環聯信貸報告
• 建立穩定還款模式：設定自動轉帳避免逾期

增加首期比例以降低貸款額

提高首期比例是解決居屋按揭唔批的有效方法。若將首期從10%提高至30%，貸款額減少約80萬港元，月供降低約4,000港元，大大提升審批成功率。

尋求專業按揭轉介服務的協助

專業按揭轉介公司熟悉各銀行政策，能為長者配對合適產品。香港持牌按揭轉介公司超過200間，成功配對率達75%，較自行申請高出20%。

考慮其他物業類型或地區

若市區居屋申請困難，可考慮：

• 新界區居屋：價格較市區低15-25%
• 未補地價居屋：選擇樓齡較新的屋苑
• 綠表資格轉換：透過公屋交換獲得更好條件

五、成功案例分享：長者如何順利獲得居屋按揭

陳先生（68歲）與太太（65歲）的申請案例值得參考。兩人原居公屋，希望購買沙田區一個400萬居屋單位。初期因年齡問題遭三家銀行拒絕，面臨居屋按揭唔批困境。經專業顧問協助後採取以下措施：

• 提供子女擔保：兒子（40歲）作為共同借款人
• 展示多元收入：包括強積金每月8,000港元、年金收入6,000港元
• 提高首期：從40萬增至80萬（20%）
• 選擇較短還款期：15年期（至83歲）

最終成功獲批按揭，利率為H+1.3%，月供15,200港元，佔家庭總收入38%，符合銀行要求。這個案例顯示，即使面對長者居屋按揭挑戰，透過合適的財務規劃仍可實現置業夢想。

六、長者置業的規劃與準備

長者置業需要更周詳的規劃。建議提前5-10年開始準備，包括：建立良好的信貸紀錄、累積足夠首期、了解各銀行政策差異。同時要考慮未來財務變化，確保還款能力不會因健康狀況改變而受影響。

政府方面也應完善相關政策，如放寬長者按揭年齡限制、提供專屬利率優惠等。銀行業界可開發更適合長者的按揭產品，例如彈性還款安排、與醫療保險結合的綜合方案等。

最重要的是，長者及其家人應正視居屋按揭唔批的風險，提前制定應對方案。無論選擇傳統按揭、逆按揭還是其他方式，都應以保障生活品質為前提，實現真正的「安老宜居」。

By:June